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在全国楼市平稳运行的大背景下 深圳楼市反常的火爆

发布时间: 2020-05-02 09:49:56
[ 事实上,按照金融监管部门的规定,申请个人消费贷款,应以消费发票、交易市场供货单据、商户电子账单、银行卡刷卡单证等消费凭证作为贸易真实性的证明材料。而在实际操作中,银行发放的个人消费贷款可以在任何电商网站、POS机刷卡消费,但贷款资金不会打入申请人账户。 ] 在全国楼市平稳运行的大背景下,3月份以来,深圳楼市“反常”火爆,量价齐升。炒作也罢、真实也罢,异常的背后,风险蔓延。 4月20日,一则由人民银行深圳中心支行货币信贷处发布的《关于房抵经营贷违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》受到市场的关注。 与此同时,深圳市中小企业服务局也发布了《关于规范实施中小微企业贷款贴息项目的通告》,上述两则通告均指向银行信贷资金的违规使用。 经营贷利率低于住房按揭后的套利空间 根据人民银行深圳市中心支行下发的紧急通知,要求全市各商业银行针对今年以来新发放的房抵经营贷情况立即开展自查,严防房抵经营贷违规购房。 深圳市中小企业服务局的《通告》也表示,“贷款必须用于支持对象生产经营,不得用于并购贷款、国家产业政策禁止和限制的项目以及参与民间借贷、投资资本市场和个人消费等”。严防不符合贴息条件的贷款项目混入,骗取财政资金。 所谓房抵经营贷是经营贷的一种,以房产作为抵押,中小企业主在企业遇到经营融资困难时,通过抵押房产向银行申请的贷款,用来购买设备、原材料或是扩建厂房等。 在申请房抵经营贷时,中小企业主需要提供一系列证明材料,包括企业的资质和经营状况,需要企业提供企业营业执照、公司章程等资质证明,以及企业近1~3年财务报表、银行流水、经营或融资用途证明资料等。 值得注意的是,银行对于企业经营贷款采取受托支付方式,即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户,而不是企业主的个人账户。 正常来说,房抵经营贷的贷款利率要高于个人消费贷和个人房贷。 但是,在疫情期间,本着扶持中小微企业的总体思路,全国至少有25个省、市出台了针对中小企业的优惠措施,在金融领域,支持力度主要集中在增加信贷投放、降低融资成本、优化担保服务、强化金融服务上,部分省市还对抗疫的重点保障企业提供贷款贴息支持,化解企业流动性危机。 比如,2月份,深圳相继出台了《深圳市应对新型感染的疫情支持企业共渡难关的若干措施》和《深圳市应对新型疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》。 上述两个文件提及,要鼓励各银行机构适当下调贷款利率、减免手续费,新发放普惠型小微企业贷款综合融资成本力争比2019年下降0.5个百分点;中小微企业贷款,按照实际支付利息的50%给予总额最高100万元的补贴,贴息期限不超过6个月。 贴息之后,房抵经营贷贷款成本下降,甚至低于个人房贷,这就为其带来了套利空间。 房抵经营贷再次流入房地产市场 事实上,包括房抵经营贷在内的经营性贷款违规进入股市、楼市的情况在过往的多年以来一直存在,而每一年,银保监都在大力查处银行信贷资金违规使用,相关的“罚单”也是时常出现。 那么,这些违规的信贷资金是如何绕过贷款“三查”制度,溜入股市或者楼市的? 首先,就是经办的银行相关负责人贷款管理不到位,违反审慎经营规则,甚至睁一只眼闭一只眼。 与此同时,也有一些外部力量起到了推波助澜的作用。此前,第一财经记者调查发现,一些贷款中介在助贷的同时,也在提供帮助客户套取银行信贷资金的服务。 “我们操作下来大概就两种方式,如果金额不需要太多,可以走消费贷,比如装修贷款,如果要求金额大,可以走经营贷款,信用类、抵押类的都可以。”一位张姓贷款中介对第一财经记者说。 事实上,按照金融监管部门的规定,申请个人消费贷款,应以消费发票、交易市场供货单据、商户电子账单、银行卡刷卡单证等消费凭证作为贸易真实性的证明材料。而在实际操作中,银行发放的个人消费贷款可以在任何电商网站、POS机刷卡消费,但贷款资金不会打入申请人账户。 个人消费贷款的用途银行有明确的规定,一般用于旅游、婚庆、教育、购车、购买家具家电、房屋装修等,但是不能用来买房、投资、炒股等。 对此,张姓中介以装修贷为例向记者做了一番推介,该中介可以为客户办理全套的装修资料,待银行审批通过后,为客户提供刷卡提现的服务,客户只管拿钱。 “如果客户自己可以提供装修材料,且不需要提现,我们基本只和银行要服务费,1~2个点左右,客户这边则不需要付服务费,如果客户需要我们的增值服务,可以根据服务的内容,加收代办服务费,高的可能要10个多点。”张姓中介说。 而如果要套取较大的金额,则需要走企业经营贷款路子,在具体的操作上,由于贷款人至少为企业的股东,所以,该中介表示,可以为客户“操作”入股某家公司,成为名义上的股东,准备所需整套材料,待银行审批后,再为客户办理撤资,信用类的企业经营贷款,贷款利率要高一些,而抵押类的,如房抵经营贷,利率要低一些,但前提是要有房。 这种“入股”某家公司的服务费用,由于比较复杂,所以,通常要比装修贷贵一些,但与装修贷一样,具体根据服务的内容,加收代办服务费。 “只要您配合我们,所有的资料在银行都是可以通过的。”他说。 对此,第一财经记者咨询了多家贷款中介,超半数表示可以提供这样的“增值”服务。 事实上,房抵经营贷再次流入房地产市场,相当于进一步加大了购房杠杆,增加了购房风险。 “贷款中介这样做,纯粹是误导客户。”总部位于南方的某银行个贷经理对第一财经记者说,万一客户的资金贷后被抽查到,银行会要求客户全部提前还款。 该个贷经理说,在个贷领域,由于涉及的贷款额度小、数量大,银行在人力有限的情况下,往往采取贷后抽查的方式,如果客户与贷款中介联合造假,银行的“三查”手段就会变得很有限。 “以股份行为例,即便是一家银行的支行,一年下来,也有几万笔个人贷款,比如以贷款金额20万元/笔计算,一个月放款10亿元,就是5000笔,按照70%的通过率,一年就超过4万笔,贷前调查就已经很繁重了,到了贷后,银行的监控系统只能覆盖到监控本行卡的流向,比如说,是不是同名转账、有没有转到房地产公司或者股票账户,只要客户不取现,就一定能查出资金流向,而一旦客户取现、套现,资金流入到他行,银行就无法做到跨行监控。”该个贷经理说。

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